Holzhäuschen mit Münzstapeln und darauf wachsenden Pflanzen

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Steuern sparen mit Vermietungsimmobilien – Teil 2

23.03.2016

Nachdem wir Sie im zurückliegenden Beitrag über die wirtschaftlichen Gesichtspunkte eines Immobilienerwerbs informiert haben, möchten wir uns nun der einkommensteuerlichen Betrachtung widmen:

Mit der Vermietung einer Immobilie erzielt der Eigentümer Einkünfte, die der Einkommensteuer unterliegen. Da der Investor i.d.R. steuerliche Vorteile für sich beanspruchen möchte, sollte aus der Vermietung keine Erhöhung der Steuerbelastung, sondern eine Verringerung einhergehen. Doch wie wird das erreicht?

Steuervorteile ergeben sich dadurch, dass aus dem Vermietungsobjekt kein Überschuss, sondern negative Einkünfte (Verluste) erzielt werden. Diese Verluste verrechnet das Finanzamt im Einkommensteuerbescheid mit den übrigen Einkünften (z.B. aus einem Angestelltenverhältnis), was zu einer Minderung der persönlichen Steuerbelastung führt.

Ein Verlust entsteht dadurch, dass die mit dem Vermietungsobjekt in Zusammenhang stehenden Ausgaben (Werbungskosten) höher sind als die Mieteinnahmen. Als Werbungskosten kommen neben Schuldzinsen und Reparaturen unter anderem die Abschreibung des Gebäudewertes in Betracht. Hier hat der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren jedoch erhebliche Einschnitte vorgenommen. Die steuerliche Förderung wurde auf eine einheitliche Abschreibung von 2% pro Jahr reduziert. Mit diesem Instrument ist folglich kein nennenswerter Steuervorteil mehr verbunden. Geplant ist derzeit allerdings, für bestimmte Regionen wieder erhöhte Abschreibungen bei Neubauten einzuführen, um der Wohnungsknappheit vorzubeugen. Entsprechende Gesetzesentwürfe befinden sich derzeit in Vorbereitung.

Als Werbungskosten sind ferner Schuldzinsen abzugsfähig. Die Höhe der Zinsen kann dadurch gesteuert werden, dass ein möglichst großer Teil des Kaufpreises über ein Bankdarlehen finanziert wird. Da die Zinsen momentan historisch niedrig sind, wird es auch hier schwer, hohe Werbungskosten darzustellen. Einzige „Ausweichstrategie“ wäre die Darlehensaufnahme unter Abzug eines marktüblichen Disagios, das nur im Jahr der Darlehensaufnahme als Werbungskosten abgezogen werden kann. In den Folgejahren lässt sich keine weitere Steuerersparnis mehr erreichen. Darüber hinaus sind Erhaltungsaufwendungen am Objekt steuerlich abzugsfähig. Dies können Reparaturen, Malerarbeiten, Wärmedämmmaßnahmen, usw. sein. Größere Instandhaltungsaufwendungen kann man in der Einkommensteuererklärung auf bis zu fünf Jahre verteilen und so geringfügig gestalten. Besonderheiten ergeben sich bei umfassenden Renovierungsarbeiten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf des Objekts durchgeführt werden. Diese sind unter Umständen nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern als sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ mit 2% (also über 50 Jahre) abzuschreiben.

Eine weitergehende Möglichkeit der Reduzierung von Vermietungseinkünften besteht in der verbilligten Überlassung von Wohnräumen, was in der Regel nur bei nahen Angehörigen vorkommen wird. Aber auch hier verlangt das Finanzamt, dass mindestens 66% der ortsüblichen Miete fließen müssen.

Fazit: Der Erwerb einer Vermietungsimmobilie als Geldanlage kann bei Beachtung der dargestellten Punkte durchaus interessant sein. Nachhaltige einkommensteuerliche Vorteile sind jedoch in den wenigsten Fällen ohne gleichzeitige Hinnahme wirtschaftlicher Nachteile erzielbar.

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Michael Ludwig

Autor:
Michael Ludwig ist Steuerberater/ Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.) und Vater eines Sohnes.
https://www.steuerkanzlei-ludwig.com

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