Kleines Häuschen steht auf Geldscheinen

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Steuern sparen mit Vermietungsimmobilien

28.01.2016

Personen mit hoher Steuerbelastung suchen oftmals nach Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu senken. Nachdem der Gesetzgeber gängige Steuersparmodelle hinsichtlich ihrer Verlustverrechnungsmöglichkeiten stark „beschnitten“ hat, liegt der Gedanke nahe, durch den Erwerb einer Immobilie Steuern sparen zu können.

Meistens hat dann der Anlage- oder Vermögensberater auch schon ein Objekt parat, und Sie suchen damit Ihren Steuerberater auf. Aber was muss ich beachten?

Um diese Frage einigermaßen zutreffend beantworten zu können, sollte man die steuerlichen Belange zunächst einmal ganz ausblenden. Man muss zuerst die Wunschimmobilie auf „Herz und Nieren“ prüfen. Das heißt konkret, dass sicher sein muss, dass ich für meine Investition eine adäquate Gegenleistung erhalte. Diese ist in der Regel nur gegeben, wenn das Objekt keinen Instandhaltungsrückstau oder Baumängel aufweist und die Betriebskosten („zweite Miete“) möglichst gering sind. Wichtige Punkte sind die Lage und die Drittverwendbarkeit des Objekts, sowie die Entwicklung am Immobilienmarkt – man hofft schlussendlich auf eine Wertsteigerung der Immobilie.

Richtungsweisend kann eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung, Recherche von Bodenrichtwerten oder auch die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigenbüro sein. Leider wird im Zuge der „Steuersparrallye“ diese Grundregel oft vernachlässigt und der Käufer erkennt erst Jahre später, dass seine Investition vielleicht Steuern gespart hat; der Wert der Immobilie aber weit unter dem gezahlten Kaufpreis liegt und somit insgesamt keine positive Rendite erzielt wurde.

Im Zuge der wirtschaftlichen Betrachtung sollte man auch die unvermeidbaren Anschaffungsnebenkosten in Form der Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage und Grunderwerbsteuer einkalkulieren. Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt derzeit 6,0% – in Bayern (noch) 3,5%.

Des Weiteren wird man als Investor die Immobilie selten aus Eigenmitteln finanzieren, sondern, nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen, ein Bankdarlehen hierfür in Anspruch nehmen.

Derzeit locken die Banken noch mit niedrigen Zinssätzen, was die Darlehensinanspruchnahme zusätzlich attraktiv macht. Zu bedenken ist, dass es durch Mietausfälle, bedingt durch Leerstände oder nicht zahlende Mieter, zu mehrmonatigen Wegfall der Mieteinnahmen kommen kann. Hierfür sollte der Investor auch nach dem Kauf noch über genügend liquide Eigenmittel verfügen, um nach solchen Ausfällen das Darlehen weiter bedienen zu können. Nichtzahlung der Mieten verbunden mit Räumungsklagen und hohen Anwaltskosten sind leider keine Seltenheit, sondern ständige Begleiter im Immobiliensektor.

Die oben genannten stichpunktartigen Aufstellungen sollen nicht vom Immobilienerwerb „abschrecken“. Sie stellen lediglich eine Bündelung von Erfahrungen dar, die wir in unserer Kanzlei in verschieden gelagerten Fällen sammeln konnten. Wichtig ist, dass sich jeder Investor vor Kauf kritisch mit den oben genannten Punkten auseinandersetzt.

Erst im zweiten Schritt kommen die steuerlichen Gestaltungen zum Zuge; ansonsten bauen Sie im wahrsten Sinne des Wortes ein Haus auf einem wackeligen Keller. Mit den wichtigsten steuerlichen Fragestellungen werden wir uns im nächsten Artikel (Teil 2) an Sie wenden.

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Michael Ludwig

Autor:
Michael Ludwig ist Steuerberater/ Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.) und Vater eines Sohnes.
https://www.steuerkanzlei-ludwig.com

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